Die Hypothek in der Baufinanzierung

Wir erklären die wichtigsten Begriffe

Unter einer Hypothek versteht man ein sogenanntes Grundpfandrecht, das bei einem Darlehen als Sicherheit dient. Sachwerte wie ein Grundstück oder eine Immobilie dienen dem Kreditgeber als Sicherheit, indem er die Hypothek darauf eintragen lässt. So kann z. B. die Bank, wenn der Kredit nicht mehr getilgt wird, das Pfandrecht ausüben. Im schlimmsten Fall kommt es dann zu einer Zwangsversteigerung, mit der die Hypothekengläubiger bedient werden. Bei einer Immobilienfinanzierung durch eine Hypothek wird diese auf Ihr Haus bzw. das Baugrundstück festgeschrieben.

Hypothek als Baufinanzierung

Wenn Sie Ihren Hausbau mit dieser Darlehensform finanzieren möchten, holen Sie sich (wie üblich) Angebote bei einem Kreditgeber ein. Die Bank, die Ihnen das Hypothekendarlehen in einer bestimmten Höhe zur Verfügung stellt, bekommt im Gegenzug das Pfandrecht an Ihrer Immobilie übertragen. Die Hypothek wird mit allen relevanten Informationen (Gläubiger, Darlehenssumme, Zinssatz und Nebenkosten) von einem Notar im Grundbuch eingetragen. Bei kompletter Zahlungsunfähigkeit hat Ihre Bank dann das Recht, Ihre Immobilie entsprechend zu verkaufen, um ihr Geld zurückzubekommen.

Hypothek zur Sanierung

Es kann auch sein, dass Sie keine komplette Immobilie mit dem Hypothekendarlehen finanzieren möchten, sondern den Kredit beispielsweise für einen An- oder Umbau oder zur Erneuerung der Heizung nutzen möchten. Dann spricht man davon „eine Hypothek aufzunehmen“. Dieses Darlehen beinhaltet ebenfalls das gesamte Pfandrecht wie oben beschrieben und wird auch ins Grundbuch eingetragen.

Hypothek und die Anschlussfinanzierung

Der Gläubiger, also Ihre Bank, erhält vom Grundbuchamt bei Eintragung eine Urkunde über das Darlehen, den Hypothekenbrief. Im Fachjargon heißt dieses Darlehen deshalb Briefhypothek (im Gegenteil zur Buchhypothek, die nur ins Grundbuch eingetragen wird).

Wenn die Zinsbindungsfrist Ihrer Hypothek abgelaufen ist und es an die Anschlussfinanzierung geht, vereinfacht die Briefhypothek den Prozess: Denn der Hypothekenbrief kann von einem Kreditgeber zum anderen weitergegeben werden, ohne dass der neue Gläubiger extra ins Grundbuch eingetragen werden muss. Dies vereinfacht die Anschlussfinanzierung und macht sie kostengünstiger für Sie.

Hypothek oder Grundschuld?

Früher war die Baufinanzierung über ein Hypothekendarlehen sehr gebräuchlich. Heutzutage ist es für den Immobilienkäufer oder Bauherren vorteilhafter, bei einer Bank oder Bausparkasse ein Annuitätendarlehen aufzunehmen und die Grundschuld (statt der Hypothek) ins Grundbuch eintragen zu lassen. Da die Grundschuld für Banken kostengünstiger und einfacher zu händeln ist (auch bei Zahlungsverzug Ihrerseits), ist sie inzwischen gebräuchlicher, bietet aber auch Ihnen als Kreditnehmer Vorteile. Hier haben wir eine Übersicht für Sie:

Vorteile der Hypothek:

  • Bei einer Hypothek mit Grundpfandrecht sinkt die Darlehenschuld mit der regelmäßigen Tilgung. Das heißt: Wenn Sie 50 Prozent des Hypothekendarlehens zurückbezahlt haben, ist die Höhe der Hypothek ebenso nur noch die Hälfte des aufgenommenen Kredits (im Gegensatz zur Grundschuld, die sich nicht verändert!)
  • Einfache und günstige Anschlussfinanzierung, indem der Hypothekenbrief einfach an den nächsten Gläubiger weitergegeben wird, ohne dass der Grundbucheintrag kostenpflichtig geändert werden muss.
  • Wenn Sie das Hypothekendarlehen komplett zurückbezahlt haben, erlischt die Hypothek automatisch und der Kreditgeber hat keinen Anspruch mehr auf Ihre Immobilie.

Vorteile der Grundschuld:

  • Die Grundschuld ist an keine konkrete Forderung gebunden und kann auch anderweitig verwendet werden, z.B. zur Sicherung für einen neuen Kredit, für Sanierungsmaßnahmen, etc.
  • Bei einer Umschuldung müssen Sie den Grundbucheintrag nicht kostenpflichtig ändern lassen, es reicht eine Abtretungserklärung vom ersten an den neuen Kreditgeber. So sparen Sie sich mehrere Tausend Euro, denn es fallen pro Änderung ca. 1,5 Prozent der Darlehenssumme als Notarkosten an. Die genauen Kosten können Sie mit unserem Nebenkostenrechner (siehe unten) kalkulieren.

Ob Sie sich für ein Hypothekendarlehen oder ein klassisches Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung entscheiden, hängt von Ihnen ab. Die Beratung unserer BAUFINANZ-Experten hilft Ihnen dabei, den für Sie und Ihre finanzielle Situation passenden Kredit zu finden und alle Vorteile zu nutzen. Vertrauen Sie auf unsere Expertise!

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