Immobilienfinanzierung mit Hypothek:

Wie funktioniert das Hypothekendarlehen

Sie interessieren sich für eine Immobilienfinanzierung und wissen noch nicht, ob Sie einen klassischen Baukredit oder ein Hypothekendarlehen wählen sollen? Hier erklären wir Ihnen die Unterschiede und Vorteile, damit Sie sich sicher entscheiden können:

Die Hypothek:

Oft wird im alltäglichen Sprachgebrauch die Hypothek als Synonym für ein Darlehen oder die Grundschuld verwendet. Das ist beides nicht korrekt. Unter einer Hypothek versteht man ein Grundpfandrecht, das bei einem Kredit dem Finanzierer als Sicherheit dient, beispielsweise Sachwerte, Grundstücke oder Immobilien. Bei der Baufinanzierung wird die Hypothek auf das Baugrundstück oder die neue Immobilie geschrieben, die zur Absicherung des Darlehens dienen. Diese wird im Grundbuchamt notariell eingetragen.

Hypothekendarlehen oder Baudarlehen:

Ein Darlehen mit Grundpfandrecht, also das Hypothekendarlehen, kann individuell von Ihnen verwendet werden. Das heißt, Sie können frei über die Darlehenssumme verfügen und selbst bestimmen, was Sie mit dem Geld wann bezahlen.

Bei einem Baukredit ist das anders, denn dieser ist zweckgebunden: Sie erhalten von Ihrem Kreditgeber nur die benötigte Summe pro Bauabschnitt, wenn Sie die jeweiligen Rechnungen vorlegen. So stellen die Bank oder Bausparkasse sicher, dass wirklich nur die Ausgaben für den Hausbau mit dem Baudarlehen bezahlt werden.

Hypothekendarlehen oder Annuitätendarlehen:

Früher war die Baufinanzierung über ein Hypothekendarlehen sehr gebräuchlich, da bei Zahlungsausfällen die Banken einfach und schnell reagieren konnten. Auch für Sie hat ein Hypothekendarlehen heute noch Vorteile:

• Bei einem Kredit mit Grundpfandrecht sinkt die Darlehenschuld mit der regelmäßigen Tilgung. Das heißt: Wenn Sie 50 Prozent des Hypothekendarlehens zurückbezahlt haben, ist die eingetragene Hypothek automatisch nur noch die Hälfte des aufgenommenen Kredits
• Der Hypothekenbrief des Hypothekendarlehen vereinfacht die Anschlussfinanzierung, indem der Hypothekenbrief vom ersten Kreditgeber an den nächsten weitergegeben werden kann, ohne dass der Grundbucheintrag kostenpflichtig geändert werden muss. Das spart Zeit und bares Geld!
• Wenn Sie das Hypothekendarlehen komplett zurückbezahlt haben, erlischt die Hypothek automatisch (im Gegensatz zur Grundschuld anderer Darlehen) und Ihre Bank hat keinen Anspruch mehr auf Ihre Immobilie.

Da es für die Banken und Bausparkassen günstiger und einfacher zu handhaben ist, werden heute eher Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung abgeschlossen. Ihre Vorteile dabei sind:

• Bei einem Annuitätendarlehen wird statt der Hypothek die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Diese ist nicht zweckgebunden und kann auch anderweitig verwendet werden. Das heißt beispielsweise, wenn Sie trotz des Hausbaus einen weiteren Kredit benötigen (für ein neues Auto) oder Sanierungsmaßnahmen anfallen.
• Bei einer Umschuldung zu einem Kredit mit günstigeren Konditionen müssen Sie den Grundbucheintrag nicht kostenpflichtig ändern lassen, es reicht eine Abtretungserklärung vom ersten an den neuen Kreditgeber. Damit sparen Sie sich mehrere Tausend Euro. Die genauen Kosten können Sie mit unserem Nebenkostenrechner (siehe unten) kalkulieren.
• Nach der vollständigen Tilgung können Sie die Grundschuld auf Ihre Immobilie eingetragen lassen und sie als Sicherheit für einen weiteren Kredit nutzen.

Hypothekendarlehen – das ist zu beachten:

Wenn Sie Ihren Hausbau über ein Hypothekendarlehen finanzieren, erhält die Bank, die Ihnen die Darlehenssumme zur Verfügung stellt, das Pfandrecht an Ihrer Immobilie übertragen. Die Hypothek wird mit allen relevanten Informationen (Gläubiger, Darlehenssumme, Zinssatz und Nebenkosten) von einem Notar im Grundbuch eingetragen. Bei Ihrer Zahlungsunfähigkeit hat die Bank als Gläubiger dann das Recht, Ihre Immobilie entsprechend zu verwerten, um ihr Geld zurückzubekommen. Das kann ein Verkauf, die Zwangsversteigerung oder auch die Zwangsverwaltung sein, bei der die Mieteinnahmen der Immobilie (nach Abzug der Bewirtschaftungskosten) die Forderung begleicht.

Hypothekendarlehen – die Kosten:

Wegen der anfallenden Kosten für ein Hypothekendarlehen gilt es heute in der Finanzwelt als veraltet. Die Gebühren sind von der Höhe des Darlehens abhängig. Als Notarkosten fallen ca. 1,5 Prozent der Kreditsumme an, den genauen Wert können Sie mit unserem Nebenkostenrechner (siehe unten) ermitteln.

Zusätzlich können die Banken bei einem Hypothekendarlehen auch Grundschuldzinsen erheben, die im Falle einer Zwangsvollstreckung die anfallenden Kosten decken sollen. Hierfür fallen pro Jahr nochmals 5 bis 10 Prozent des Schuldenbetrags an – ein nicht unerheblicher Kostenfaktor! Deshalb wird die Immobilienfinanzierung heute eher über ein klassisches Festzinsdarlehen abgewickelt.

Fazit:

Die Darlehenswahl ist abhängig von Ihrer aktuellen und künftigen finanziellen Situation. Da es um IHR Geld geht, sollten Sie sich unbedingt von einem Profi beraten lassen. Unsere unabhängigen und kompetenten BAUFINANZ-Berater sind regional tätig und betreuen Sie individuell und persönlich. Holen Sie sich hier gleich einen Termin für eine kostenlose Beratung!